Maffiamedlem och torpeden Jimmy Conlon har en natt på sig att klura ut var hans lojalitet ligger: med hans främmande son, Mike, vars liv är i fara, eller med hans livslånga bästa vän, maffiabossen Shawn Maguire, som vill att Mike ska betala för döden av hans egen son.

I filmen är Ray (Skarsgård), Claire (Riseborough) och deras sjuåriga dotter, Zoe, en vanlig amerikansk familj i Kingsville, North Carolina – förutom att de har levt i en skyddsrum sedan de flydde från en ödeläggande dag som förändrade allt. I 301 dagar har de förvandlat sitt cementfängelse till ett hem, hållit fast vid minnen från förr och hoppet om ett normalt liv någon gång. Och i 301 dagar har familjen undvikit det som lurar ovanför markytan – det tunga andetaget och dundrande fotstegen som genombryter natten och hotar deras sköra tillvaro. Hittills har familjen lyckats hålla sig gömd. Tills nu. Nu har deras säkra tillflyktsort överträtts... och något är på väg mot dem.

I Louisiana tillkallas detektiv Mark Lewis för att besvara ett samtal från det ökända Livingston House och han hittar tre kroppar och en överlevande, John, som är i chock. Han kallar på förstärkning och även polispsykologen Dr. Elizabeth Klein för att förhöra John. De får veta att teamet av spökjägare Bryan, Johns gravida flickvän Michelle, Jules, Donnie och Sam beslutade att hålla en seans i huset, där ägaren Marta Livingstone hade begått ett våldsamt blodbad, för att kalla fram deras andar. Seansen gick fel och släppte lösa onda andar som dödade Jules, Donnie och Sam; Michelle och Bryan är dock försvunna. Medan Elizabeth förhör John försöker Mark och teknikteamet hämta hårddiskarna med inspelningarna från huset för att ta reda på var de andra två överlevarna kan vara, och detektiv Lewis avslöjar en mörk övernaturlig hemlighet om John.

En kvinna och hennes barndomsvän söker hämnd på de som utnyttjat och misshandlat dem.